ضرورة البحث عن آليات جديدة في عالم التمويل

21/03/2011

 خلال ندوة التمويل العقاري بالغرفة .. قضايا وتحديات
التأكيد على ضرورة البحث عن آليات جديدة في عالم التمويل لتوفير السكن
الدعوة الى مساهمة فاعلة من القطاع الخاص في مشاريع الاسكان
 
 

اكدت ندوة (التمـــويل العقــــاري قضايا وتحديات) التي نظمتها غرفة الشرقية ممثلة باللجنة العقارية مساء امس (الأحد 20/03/2011م الموافق 15/04/1432هـ) على اهمية ايجاد الوسائل المختلفة للتمويل لتوفير السكن للمواطنين.. مشيدة بالأوامر الملكية الداعمة للهيئة السعودية للاسكان وصندوق التنمية العقاري،
وشدد المشاركون في الندوة التي ادار نقاشاتها امين عام غرفة الشرقية عبدالرحمن بن عبدالله الوابل على ضرورة التعاون بين القطاعين العام والخاص، في اقامة مشروعات اسكانية تخدم المجتمع، خاصة ذوي الدخل المحدود التي تعاني صعوبة بالغة في الحصول على سكن ملائم الا بعد انتظار قد يصل الى 20 عاما.
ونوهت الندوة بأهمية ان يكون دور فاعل للشركات والمؤسسات الكبرى كالبنوك والشركات الوطنية والعالمية، والتي تحقق عائدات ضخمة، دون ان يكون لها مساهمة في المصالح العامة ولو بنسبة محدودة.
كما دعت الندوة الى إعادة النظر في المنح واملاك الدولة وتجييرها لصالح المواطنين على شكل مشاريع اسكانية، تشرف عليها الجهات المعنية بالاسكان مثل الهيئة العامة للاسكان، وصندوق التنمية العقاري وغيرهما
وقد عرضت الندوة ثلاث اوراق عمل عن (صندوق التنمية العقارية .. تحديات الحاضر وتطللعات المستقبل)، و(مطالب نجاح تطبيق نظام التمويل العقاري)، و(مشكلات عمولات التمويل العقاري واساليب مواجهتها)..
ففي الورقة الأولى اوضح مدير عام الادارة العامة للقروض المكلف بصندوق التنمية العقارية المهندس يوسف الزغيبي بأن الصندوق يتطلع الى "الريادة في زيادة معدل ملكية المواطنين للمساكن"، من خلال "تقديم خدمات الإقراض الميسر للمواطنين بعدالة ومهنية عالية ضمن منظومة قائمة على التحديث، والتطوير المستمر بالتنسيق والتعاون مع كافة الأطراف ذات العلاقة كل ذلك، تحت شعار إرضاء الله عز وجل أولاً ومن ثم تحقيق أهداف وتطلعات القيادة الرشيدة" 
واضاف بأن الصندوق يقوم بتقديم قروض حسنة لبناء المساكن الخاصة، حيث يمنح الصندوق قروضاً خاصة طويلة الأجل وبدون فوائد للمواطنين , وذلك بهدف مساعدتهم لبناء وحدات سكنية تسدد على مدى 25 عاماً، وكذلك تقديم قروض للاستثمار وبدون فوائد للمواطنين المستثمرين السعوديين، بهدف تشجيعهم على إقامة مجمعات استثمارية تحتوي على وحدات سكنية متعددة : مكاتب، ومعارض، تغطي هذه القروض بنسبة 50% من تكاليف البناء بحد أقصى قدرة عشر ملايين ريال . هذا بالاضافة الى مشاريع الاسكان .
وذكر ان المستفيدين من الصندوق هم المواطنون السعوديون الذكور ممن يبلغ من العمر 24 سنة فأكثر أو متزوجاً ويبلغ 21 سنة فأكثر، والمواطنات السعوديات الإناث من الأرامل والمطلقات، ومن بلغن أربعين سنة ولم يتزوجن، وكذلك الأيتام ( ذكور وإناث ).
واشار الى ان الصندوق الذي تأسس عام 1394 قد بدأ برأس مال قدره 250 مليون ريال، وتضاعف رأس ماله عدة مرات ليصبح الآن ( 156,769 مليون ريال )، حيث تشمل قروض الصندوق الآن ما يزيد على ( 4279 ) مدينة وقرية وهجرة ، و وصل إجمالي القروض التي قدمها الصندوق حتى نهاية العام المالي (1431هــ ,1432هــ ) إلى ( 624248 ) قرضاً ، بمبلغ إجمالي قدره ( 172,231 ) مليون ريال، وعدد الوحدات التي ساهم الصندوق بإنشائها ما يزيد على ( 775,825 )وحدة سكنية ، وذلك من خلال 25 فرعا،
وذكر بأن عدد الطلبات المتراكمة حتى نهاية العام المالي ( 1431هــ /1432هــ )، والتي لا زالت تحت الانتظار ( 599,448 ) طلباً , قيمتها التقديرية ( 170,605 ) مليون ريال، وذلك قبل البدء باستقبال طلبات المقترضين بعد إلغاء شرط تملك الأرض.
ودعا الزغيبي الى معالجة سريعة لموضوع الإسكان، وذلك من خلال توفير الأراضي السكنية المزودة بالخدمات والمرافق وبأسعار مناسبة خاصة في مناطق التجمعات العمرانية، وتوفير أراضي سكنية داخل النطاق العمراني للمدن الكبيرة، مع تطوير المناطق المجاورة لها، والعمل على مراجعة استعمالات الأراضي ووظائفها بصورة دورية من أجل توفير مساحات أكبر للأغراض السكنية، وتشجيع التوجيه نحو التوسع العمراني الرأسي، و-ترشيد المساحات المخصصة للأغراض التجارية، و أهمية إعطاء أولوية الحصول على القروض المقدمة من صندوق التنمية العقارية للمواطنين من ذوي الإمكانات المحدودة، والاستفادة من التجارب الدولية في مجال توفير المساكن لهذه الفئات التي تأخذ صور متعددة , مثل بناء الدولة لمساكن مناسبة للشرائح المحتاجة من المواطنين , ودفع إعانات للمواطنين لتخفيض أجرة المساكن، وتشجيع المؤسسات والجمعيات الخيرية على بناء مساكن لهذه الفئات، وأهمية توفير التمويل المناسب من القطاع المصرفي، وتفعيل الأنظمة التي تساهم في حل مشكلة الإسكان كنظام التمويل العقاري ونظام الرهن العقاري و ونظام جباية الزكاة... الخ . وربط منح الأراضي بإقامة المساكن عليها .
وعن دور القطاع الخاص في حل مشكلة الإسكان ذكر الزغيبي ان دوره يتمثل في التوسع في زيادة إنشاء شركات التمويل والتطوير العقاري، وذلك نظراً لزيادة حجم الطلب على خدمات تلك الشركات، والسعي في بناء الثقة بين القطاع الخاص والمستفيدين وذلك فيما يتعلق ببناء المساكن، وأن يكون ذلك بإشراف هندسي مستقل , وبمبادرة من القطاع الخاص مع ضرورة مراقبة الدولة في ذلك المجال . وكذلك التوسع في إنشاء المخططات السكنية المتكاملة الخدمات والتغيير في نمطية تخطيطها، وتلبية ما يحتاجه المجتمع من نمطية المساكن وذلك بالتركيز على المساكن الصغيرة سواء الفلل أو الشقق .
اما الرئيس التنفيذي لشركة سمو العقارية الدكتور د. ابراهيم القحطاني بأن نسبة مساهمة سوق التمويل العقاري في الناتج المحلي الإجمالي في المملكة لا تزيد على 2% ، في حين ان هذه النسبة في معظم دول مجلس التعاون الخليجي تصل الى 5% وكلاهما اقل من المعدل العالمي الذي يتراوح ما بين 30 و50%
وذكر بأن مستوى دخل العائلة السعودية يشكل هاجساً للعديد من الأسر السعودية ويشكل أحد اهم العوائق في تملك المنازل، اذ ان 34% من الأسر السعودية ذات دخل اقل من5000 ريال، و30% منهم ما بين 8000 ــ 10000 ريال، واذا كان 20% من المتعلمين في المملكة فقط فوق الثانوية، وهؤلاء لم يصل دخلهم الشهري الى 8000 الاف بالتالي فهناك صعوبة بالغة لتوفير السكن، ومع هذا الدخل فإن الاسرة السعودية تستقطع حوالي 45% من دخلها لتغطية تكلفة تملك الوحدة السكنية مقارنةً بـــ 20 – 30% في الدول المتقدمة. الأمر الذي يثير لدينا سؤالا هو (هل لدينا أزمة سكن أم أزمة دخل ؟) خصوصا لدى العاملين في القطاع الخاص فهناك حوالي 830 ألف شخص يتقاضون راتبا إجماليا يصل في المتوسط إلى 3600 ريال شهرياً، اي اقل من 5000 ريال، كل ذلك يستوجب ان نضع الخطط لنحل الاشكال.
واشار الى ان هناك برنامجا تطبقه المؤسسة العامة للتقاعد بعنوان (مساكن)، هذا البرنامج اشترط بأن لا يقل الراتب الشهري الاجمالي عن 4000 ريال، وأن لا يقل العمر عن 20 عاما، ولا يزيد عن 65 عاما، مع دفعة مقدمة 10% من قيمة العقار، وبسبب هذه الشروط كان 74% من المستفيدين ممن رواتبهم 10000 ريال، بالتالي فالوضع متأزم،
 ونوه القحطاني بضرورة طرح فكرة تأجير الدولة (لأراضيها بعد تطويرها من قبل القطاع الخاص بتمويل من هيئة الإسكان) لفترات طويلة، ويرى ان دور هيئة الاسكان يتحول الى الدعم افضل من المنح ودعا الى وضع آلية واضحة لكيفية منح أراضي الدولة، على أن تمنح ثم تؤجر للمستحقين.
 اما مدير عام الاكاديمية العربية العقارية عماد جودت شراب فقد تحدث عن (مطالب نجاح تطبيق نظام التمويل العقاري) فقد اوضح بأن نظام الرهن العقاري قد تم تداوله بشكل مفصل على اكثر من صعيد، الا ان هذا النظام يحتاج الى مجموعة مطالب رئيسية حتى يتم تفعيله بشكل ايجابي.
اولى المطالب هي (التشريعات اللازمة) التي تمثل البنية التحتية التي تؤسس لقيام سوق التمويل العقاري بصورة طبيعية ملائمة لمتطلبات العصر وهي التشريعات تشمل تشريعات تنظم الملكية او الثروة العقارية على مستوى العين الواحدة وعلى مستوى اكثر من عين، وتشريعات تنظم تسهيل التبادلات الاقتصادية على المنتجات العقارية مثل بيان مايلحق العين العقارية من حقوق وامتيازات كالوقف والهبة والشفعة والايجار والرهن، وبناء الملاءة المالية للمشترى من قبيل القدرة على الشراء بالتقسيط او التمويل اوالدفع المالي الكامل.
واضاف بان هناك تشريعات مطلوبة ايضا قبل البدء في نظام الرهن او التمويل العقاري تنظم الملكية من ثل نظام التسجيل العيني للعقار، ونظام تملك الوحدات العقارية، ونظم كتاب العدل ونظم المرافعات، بالاضافة الى تشريعات ذات علاقة بالتمويل العقاري .
اما المطلب الثاني فهو (التنظيم المهني اللازم) اذ بات من الضرورة بناء كادر مهني محترف قادر على تنفيذ النظام وتفعيل اهدافه، فالسوق العقاري يحتاج الى مجموعة تخصصات مهنية مثل اخصائي تمويل ورهن لتحقيق انسب خيارات عروض التمويل واشتراطات الرهن العقاري، واخصائي تأمين عقارات لتسويق وابرام بوالص التأمين، واخصائي تحليل مخاطر ائتمان عقارية، فضلا عن مهن التثمين وادارة الممتلكات العقارية، والسمسرة و.... الخ
اما المطلب الثالث فهو تكوين ثقافة مجتمعية متخصصة، فالقطاع العقاري هو احد ثلاثة قطاعات استراتيجية تؤثر في القوة المالية لأي مجتمع، (العقار، التأمين، البنوك) ومن احتياجات القطاع هو التنظيم الكفء في تنفيذ واطلاق الحملات التعريفية والاعلامية والدعائية .. منوها باننا بحاجة الى تكوين ثفاة للتفاعل مع انظمة التسجيل والاشهار العقاري، ومعرفة بالاجراءات والخيارات في عروض التمويل، والتعريف بالمصطلحات العقارية المتداولة في الاسواق العالمية
 وكان امين عام غرفة الشرقية عبدالرحمن الوابل قد اوضح في كلمة له ما للقطاع العقاري من أثر فاعل في التنمية الإجتماعية حيث إستشعرت غرفة الشرقية هذا المعاني فنفذت في اكتوبر الماضي وبالتعاون مع جامعةالدمام ندوة متخصصة في العقار والإسكان إستعرضت كل واقع وآفاق هذين المكونين الرئيسين في واقع التنمية الحضرية ، واليوم نواصل تناولنا لأهم قضايا القطاع العقاري إذ يشكل تحدي التمويل الهاجس الابرز والباعث الاهم لتفاعل الحراك العقاري الذي هو بالاساس قطاع تتوقف عليه العديد من الانشطة الاقتصادية الاخرى، وتتعدد الايجابيات الناجمة عن تطوره ونموه ومستوى تنظيمه، لتنعكس على الحياة الاجتماعية بشكل عام ،في مشهد إقتصادي متنام أفصح خلال الاعوام الخمسة الماضية عن إيجابية تقاطعت مع أحد اهم الإحتياجات الإقتصادية والإجتماعية .
واستعرض الوابل الآثار الإيجابية لقرارات خادم الحرمين الشريفين من توفير سيولة نقدية كبيرة لتصب في السوق العقارية ما عطي زخما اضافيا للدورة الاقتصادية الوطنيه إذ توقع إرتفاع وتيرة النمو في عدد من الانشطة الاقتصادية المرتبطه بهذا القطاع الأمر الذي يحتم أن ينمو بوتير أكبر حركة الإئتمان ، كما ان تطلعاتنا لإقرار منظومة مشاريع التمول العقاري والتي تشمل نظام التمويل العقاري، ونظام مراقبة شركات التمويل، ونظام الإيجار التمويلي، ونظام الرهن العقاري المسجل، ستحدث طفرة في القطاع من خلال توفير منتجات تمويلية متنوعة تراعي الشريعه الغسلامية وتؤسس لبيئة تنظيمية مؤسسية ومعلوم أن الإحصاءات في هذا الصدد تتحدث أن حجم التمويل العقاري للأفراد في سيبلغ 8 مليارات ريال بنهاية العام الحالي 2011م فيما يتوقع أن تبلغ 48 مليار ريال بنهاية عام 2013  .